¿Cuáles son los supuestos de inclusión en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas?
Se incluirán en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas la parcela o solar, instalaciones, construcciones y edificaciones objeto de:
- Declaración de Incumplimiento del deber de edificación.
- Declaración de Incumplimiento del deber de conservación y rehabilitación.
- Declaración de situación legal de ruina urbanística.
La imposición al propietario de la obligación de edificar en plazo se recoge en la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA): "La no iniciación, en el plazo fijado al efecto, de la edificación de las parcelas y solares, incluidos los que cuenten con edificación deficiente o inadecuada, comporta, previa audiencia a las personas propietarias por un plazo de 15 días, la declaración de incumplimiento del deber de edificación y la inclusión de la parcela o solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas" (artículo 136.1). De aplicación, por tanto, a los solares no edificados, que carecen en su totalidad de construcciones permanentes, o la parte de los mismos no utilizada y susceptible de aprovechamiento, con arreglo a la normativa urbanística.
A estos efectos, podrá entenderse que un solar cuenta con edificación inadecuada cuando dicha edificación presente una incompatibilidad total o manifiesta con la ordenación urbanística, presente disconformidad con la alineación a viales y espacios de dominio público, o albergue o constituya usos cuyos efectos sobre el medio ambiente vulneren los máximos tolerados por la normativa aplicable. También podrá entenderse como edificación deficiente aquella con condiciones ínfimas de seguridad, salubridad o habitabilidad, y aquellas declaradas en situación legal de ruina urbanística (Artículo 285.1 del Decreto 550/2022, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (REGLISTA)).
Existe, igualmente, un deber urbanístico de conservación y rehabilitación de los terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones por parte de sus propietarios. El artículo 144.1 de la LISTA, establece: “Las personas propietarias de terrenos, instalaciones, construcciones y edificaciones tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad, accesibilidad universal, eficiencia energética, ornato público y demás que exijan las leyes, realizando los trabajos y obras precisos para conservarlos o rehabilitarlos, aunque para ello sea necesario el uso de espacios libres o de dominio público, a fin de mantener en todo momento las condiciones requeridas para su habitabilidad o uso efectivo. El deber de conservación y rehabilitación integra igualmente el deber de realizar las obras adicionales que la Administración ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano.”.
La imposición de dicho deber, estrictamente urbanístico, determina necesariamente la atribución a la Administración de la potestad precisa para hacer efectivo su cumplimiento. En este mismo sentido, el artículo 144.2 de la LISTA establece: “Los Ayuntamientos deberán ordenar, de oficio o a instancia de cualquier interesado, la ejecución de las obras necesarias para mantener y alcanzar las condiciones recogidas en el apartado 1… El incumplimiento injustificado de las órdenes de ejecución de obras habilitará a la Administración actuante para la colocación de la construcción o edificación correspondiente en situación de venta forzosa para su ejecución por sustitución”.
Pues bien, el artículo 322 del REGLISTA señala que: "El transcurso de los plazos recogidos en la orden de ejecución, sin que se hayan realizado las obras de conservación y rehabilitación determinadas en ella, comporta para las parcelas, solares, edificios o construcciones, su situación de ejecución por sustitución en los términos recogidos en el Capítulo IV del presente Título, así como su inclusión en Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas.".
Asimismo la declaración de la situación legal de ruina urbanística de una construcción o edificación, supondrá su inclusión en el Registro Municipal de Solares y edificaciones ruinosas, otorgándose a la persona propietaria el plazo de un año para que proceda conforme a lo previsto en el apartado siguiente. Por ministerio de la ley, transcurrido este plazo, la edificación o construcción correspondiente quedará en situación de ejecución por sustitución (artículo 146).